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¿Existe burbuja en el mercado inmobiliario?

¿Existe burbuja en el mercado inmobiliario?

agosto 1, 2012


Por Pablo González,  Ph.D. en Economía, University of Texas A&M, Estados Unidos.
Artículo publicado en Revista Observatorio Económico Nº 64, Julio de 2012
Mucho se ha hablado sobre la probable existencia de una burbuja en el sector inmo­biliario. Los argumentos en pro o en contra de este tema se han basado en observacio­nes de datos parciales, ya que es muy difícil el acceso a datos recolectados en forma agregada. Entre estos argumentos incluso se mezclan elementos estructurales con otros coyunturales, algunos de los cuales preexistían años atrás.
Es importante comprender que la existencia de una burbuja no puede ser determinada solo hasta que ésta explota. Una burbuja no es simplemente el incremento acelerado del precio de un activo, sino que, se reconoce porque esos mismos precios retornan a un nivel sustancialmente menor acorde con condiciones reales de la economía y del mercado en particular de ese activo. La literatura eco­nómica reconoce las condiciones que han generado burbujas en el pasado y las con­secuencias generadas para la economía, pero poco hay respecto a predicciones. En general, estos cambios bruscos en precios no debieran ser un problema, salvo cuando el incremento inicial del precio del activo genere una “sensación” de mayor riqueza en las personas que lo poseen, permitién­doles incrementar sus consumos en base a crédito. En el caso de que se revele la existencia de la burbuja con precios que se desinflan casi instantáneamente, el siste­ma financiero puede tener problemas para recuperar los préstamos, llegando a pre­sentar problemas de solvencia que podrían hacer colapsar al resto de la economía.
En el caso específico del mercado que nos ocupa, es importante recordar que el inmueble construye parte de la riqueza de una persona y por lo tanto es un stock, un bien durable. Su consumo no es instantá­neo, sino que puede prestar servicios. Por estos servicios hay una valoración que llamamos arriendo. Obviamente, arriendo y precio del inmueble están vinculados en forma directa. Si los arriendos suben, los beneficios de tener este activo son mayo­res y por lo tanto, el precio sube también. En el mismo sentido, si los precios de las viviendas bajan, observaríamos arriendos más baratos.
Pero si los precios de las viviendas van al alza, la producción de éstas se ve es­timulada. La construcción se acelera, se incrementa el stock de inmuebles, lo que lleva paulatinamente a una normalización del precio, nuevamente por el incremento del stock disponible.
Con estas relaciones en mente podemos analizar los distintos argumentos que se han estado escuchando en el último año a favor o en contra de la existencia de una burbuja, teniendo en cuenta además, los condicionantes extraordinarios: la crisis internacionales 2008/09 y el terremoto de febrero de 2010.
La industria sostiene razonablemente que ha existido un crecimiento de la de­manda que estuvo contenida por la crisis en forma precautoria. Si a esto se suma la reducción brusca del stock por efectos del terremoto, es lógico que exista una subida en los precios. Tal como se explica ante­riormente, la producción responde a lo particular de ese activo. La literatura eco­nómica reconoce las condiciones que han generado burbujas en el pasado y las con­secuencias generadas para la economía, pero poco hay respecto a predicciones. En general, estos cambios bruscos en precios no debieran ser un problema, salvo cuando el incremento inicial del precio del activo genere una “sensación” de mayor riqueza en las personas que lo poseen, permitién­doles incrementar sus consumos en base a crédito. En el caso de que se revele la existencia de la burbuja con precios que se desinflan casi instantáneamente, el siste­ma financiero puede tener problemas para recuperar los préstamos, llegando a pre­sentar problemas de solvencia que podrían hacer colapsar al resto de la economía.
En el caso específico del mercado que nos ocupa, es importante recordar que el inmueble construye parte de la riqueza de una persona y por lo tanto es un stock, un bien durable. Su consumo no es instantá­neo, sino que puede prestar servicios. Por estos servicios hay una valoración que llamamos arriendo. Obviamente, arriendo y precio del inmueble están vinculados en forma directa. Si los arriendos suben, los beneficios de tener este activo son mayo­res y por lo tanto, el precio sube también. En el mismo sentido, si los precios de las viviendas bajan, observaríamos arriendos más baratos.
Pero si los precios de las viviendas van al alza, la producción de éstas se ve es­timulada. La construcción se acelera, se incrementa el stock de inmuebles, lo que lleva paulatinamente a una normalización del precio, nuevamente por el incremento del stock disponible.
Con estas relaciones en mente podemos analizar los distintos argumentos que se han estado escuchando en el último año a favor o en contra de la existencia de una burbuja, teniendo en cuenta además, los condicionantes extraordinarios: la crisis internacionales 2008/09 y el terremoto de febrero de 2010.
La industria sostiene razonablemente que ha existido un crecimiento de la de­manda que estuvo contenida por la crisis en forma precautoria. Si a esto se suma la reducción brusca del stock por efectos del terremoto, es lógico que exista una subida en los precios. Tal como se explica ante­riormente, la producción responde a los Pero a nivel agregado no parece ser algo preocupante aún.
Tal como lo mencionó el Banco Central a comienzos del mes de junio, los índices de precios de los inmuebles (estratificado y hedónico) muestran crecimiento mode­rados del 2% real anual promedio en los últimos tres años, manteniéndose la rela­ción de alrededor del 80% entre los crédi­tos hipotecarios y el precio de las vivien­das, créditos que crecen en concordancia con el PIB. Esto se suma positivamente a la evidencia recabada por el INE (de ma­yor cobertura y representatividad que otras fuentes) para la elaboración del IPC respecto a la evolución del precio de los arriendos, los cuales están en concordan­cia con los números anteriores, reflejando una leve mejora real sin quiebre de ten­dencia significativo.
El Banco Central alertó además que es importante que los deudores y prestamis­tas internalicen que las alzas de precio recientes no aseguran alzas en el futuro”. En este sentido, el hecho de que el precio de las viviendas se haya mantenido esta­ble como proporción del ingreso, es un indicador de que en la gran mayoría de las personas, no existe una sobrexposición. Si precio se vincula directamente con arrien­do, se estaría manteniendo la proporción de gasto mensual en vivienda. En todo caso, si las inversiones inmobiliarias sec­torizadas ven caer el precio en el futuro podrá ser solo una mala apuesta de esos inversores, siempre y cuando no consti­tuyan una parte importante de las cartera de créditos otorgados por las instituciones financieras.

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